Нередки случаи, когда с потребителями при покупке строящихся квартир не заключаются договоры долевого участия в строительстве, как это предусмотрено Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214), а оформляется так называемый предварительный договор купли-продажи квартиры. Такой предварительный договор предусматривает срок сдачи дома, а также срок заключения основного договора купли-продажи. Еще недавно суды первой и второй инстанций полагали, что отношения, возникшие после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, не регулируются законодательством о долевом строительстве жилья, что, в свою очередь, лишало потребителей права требовать выплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Также законодательство о долевом строительстве РФ предусмотрело письменную форму договора и указание в договоре обязательной информации, несоответствие которой проектной документации ведет к недействительности договора. К такой информации относятся подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Суды обосновывали свою позицию тем, что согласно ФЗ № 214 договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком, а договоры с дольщиками заключали фирмы-инвесторы, которые обладали правом требования на квартиру.

Верховный суд РФ пересмотрел решения судов по данному вопросу. По мнению Верховного суда РФ, выраженному в Определении № 78-КГ16-13 от 10.05.2016 г., если потребитель подписал предварительный договор купли-продажи с фирмой, которая обязалась продать квартиру в строящемся доме, данный договор содержал условие о подписании основного договора в дальнейшем и обязательстве сразу оплатить полную стоимость квартиры, то такой договор должен считаться договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты. Соответственно, на данный договор будет распространять свое действие ФЗ № 214.

Важно учитывать тот факт, что ФЗ № 214 вступил в силу 1 апреля 2005 года, а значит, он распространяет свое действие на те отношения, которые возникли по договорам, заключенным после указанной даты. Таким образом, если предварительный договор купли-продажи жилья был заключен после 1 апреля 2005 года, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство и даты начала строительства, то потребитель вправе пользоваться всеми правами и обязанностями, а также предъявлять требования, которые предусмотрены ФЗ № 214, в том числе, требование о выплате неустойки в случае нарушения срока передачи квартиры.